Plázastop: Ami a Covid idején még talpon maradt, azt most végleg eltüntethetjük.

A nagyobb üzlethelyiségek piaca éppen kezdett magára találni, ám a plázastop szigorítása most komoly kihívások elé állítja ezt a szegmenst. Budapesten különösen a bevásárlóközpontok, retail parkok, hipermarketek és nagy alapterületű belvárosi egységek terjedése ütközik nehézségekbe, és a szigorúbb szabályozások nemcsak a külföldi befektetők kedvét hűthetik le, hanem a vidéki piac fejlődésére is rendkívül negatív hatással lehetnek. E különösen aggasztó helyzet a dinamikusan fejlődő agglomerációs övezetekben még súlyosabb következményekkel járhat, ahol az új lakónegyedek kereskedelmi kiszolgálása már most is komoly infrastrukturális problémákat idéz elő.

A kormány Lázár János Építési és Közlekedési Minisztériumának legújabb javaslata nem csupán a kereskedelmi ingatlanok építését és átalakítását érinti, hanem a kereskedelmi ingatlanok adásvételét és bérbeadását is külön engedélyhez kötné. A plázastop néven ismertté vált, 143./2018. számú kormányrendelet tervezett módosítása alapján a jövőben a 400 négyzetméternél nagyobb alapterületű kereskedelmi épületek esetében kötelezővé válik a "rendeltetésmódosítási eljárás" alkalmazása, ha azokat kereskedelmi célú átruházásra vagy bérbeadásra szánják. Ez azt jelenti, hogy a megfelelő fővárosi vagy vármegyei kormányhivatalnak jóvá kell hagynia az adott épület, vagy annak egy részének építését és átalakítását. Az intézkedés célja, hogy szigorúbb keretek között szabályozza a kereskedelmi ingatlanok piaci mozgását, ezzel is elősegítve a városok fejlődését és a környezet védelmét.

Ha a módosító javaslatot elfogadják, akkor a vonatkozó ingatlanokra vonatkozó minden "kisebb jelentőségű" üzleti tranzakciót – beleértve a bérbeadást és az eladást is – a kormányhivatalnak kell jóváhagynia.

Az ingatlanpiacnak ezt a szegmensét átlátó szakértőket kérdeztünk a tervezet potenciális hatásáról. A legtöbben elzárkóztak a kommentálástól az ügy politikai felhangjára hivatkozva. Akadt, aki csak név nélkül volt hajlandó nyilatkozni, a piac egyik meghatározó nemzetközi szereplője pedig miután rendelkezésünkre bocsátott egy hosszabb elemzést, nyilatkozatát végül a PR-osztály javaslatára visszavonta.

A 400 négyzetméternél nagyobb üzlethelyiségek piaca sokkal kevésbé likvid, mint az ennél kisebbeké. A plázastop szigorításával érintett szegmensben az átlagos eladó négyzetméterárak jelenleg 600 ezer forint körül járnak, míg a 400 négyzetméternél kisebbekre az egymillió forintos négyzetméterár a jellemző Budapesten.

A nagyobb üzlethelyiségek piaca viszonylag alacsony likviditással bír, így bármilyen újabb szigorítás vagy adminisztratív nehézség újabb gátakat emelhet az ügyletek zökkenőmentes lebonyolítása elé.

- A várható hatásokat Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője így kommentálta lapunkban:

A 400 négyzetméternél kisebb üzlethelyiségek esetében a budapesti eladó négyzetméterárak másfélszer akkorák (+66%) a nagyobbakhoz képest, a bérleti díjakban azonban a relatív különbség kisebb (+36%): 4400 Ft/hó/négyzetméter a nagyobbaknál, és 6000 Ft/hó/négyzetméter a kisebbeknél. Ez egyben azt is jelenti, hogy az átlagos bruttó bevételarányos hozamok a 400 négyzetméternél nagyobb üzlethelyiségeknél magasabbak voltak (8,8%), mint a mérethatár alattiak (7,2%). Ez a jövőben viszont változhat, ha új szabályozás vonatkozik a nagyobb üzlethelyiségekre - hívja fel a figyelmet Balogh László.

A magasabb hozam a bérbeadók számára jelentős profittömeget eredményez, hiszen a 400 négyzetméternél kisebb budapesti üzlethelyiségek esetében a medián bérleti díj mindössze 330-350 ezer forint körül mozog. Ezzel szemben a nagyobb méretű üzleteknél a bérleti díj idén júniusban elérte a 2,5 millió forintot, ami egy év alatt 25%-os növekedést jelent.

A jelek arra utalnak, hogy a nagyobb bérbeadható üzlethelyiségek piaca éppen most kezd felfelé ívelni, azonban ezt a trendet most megingathatja a plázastop szigorítása.

A tervezett intézkedések kapcsán fontos megemlíteni, hogy hosszú távon az üzlethelyiségek tulajdonosai eddig megőrizték bizalmukat a befektetéseik iránt. Erre kiváló példa a Covid-járvány időszaka, amikor az országos lezárások ellenére nem tapasztaltunk drámai csökkenést az üzlethelyiségek eladási árában, és a bérleti díjak is stabilak maradtak. Sokan attól tartottak, hogy a koronavírus-járvány komoly csapást mér a kereskedelmi ingatlanpiacra, ám a valóság más képet mutatott.

Nagy kérdés, hogy a plázastop esetleges szigorítása mennyire bírja el a tulajdonosok és bérbeadók bizalmát és türelmét, vagy esetleg szélesebb körű piaci mozgásokat indít el. Valószínű, hogy a folyamatban lévő és célegyenesben lévő ügyletek résztvevői – az eladók és vevők, valamint bérbeadók és bérlők – igyekeznek gyorsan lezárni a megállapodásokat, még a szigorúbb szabályok életbe lépése előtt – mondta Balogh László. Ehhez azonban szükséges, hogy az üzleti terv is megfeleljen a plázastop szigorításának kihívásainak, mert ha a megtérülés kockázatosan ingadozik, akkor a tranzakciókat főként a vevői vagy bérlői oldalról elhalaszthatják a szereplők.

Amennyiben ebben a formában fogadják el a plázastop rendelet módosítását, az más szakértők szerint is a többi között a tranzakciók rugalmasságának és kiszámíthatóságának csökkenéséhez vezethet, különösen olyan ingatlanok esetében, ahol gyakori a bérlőváltás vagy a tulajdonoscsere. Ez a folyamat megnöveli a piaci szereplők adminisztratív és időbeli terheit, ami akadályozza a hatékony és gyors döntéshozatalt.

Budapesten a bérlőváltások következtében a nagyobb kereskedelmi egységek, mint például a bevásárlóközpontok, retail parkok, hipermarketek és a tágas belvárosi üzletek piaci mozgásterét jelentősen szűkíti a megváltozott helyzet. A szigorúbb szabályozások valószínűleg visszafogják – különösen a külföldi – befektetők érdeklődését, ami tovább csökkentheti a piaci likviditást, mivel a kockázatok fokozódnak, különösen addig, amíg a konkrét kritériumok nem kerülnek nyilvánosságra. Ezenfelül minden egyes tranzakció folyamata hosszabbá és bonyolultabbá válik, ami tovább nehezíti a helyzetet.

Vidéken még erőteljesebbek lehetnek a hatások.

Az olyan kisebb városokban és településeken, ahol a kereskedelmi fejlesztések általában 400-1500 négyzetméteres üzlethelyiségek formájában valósulnak meg, a szabályozás komoly gátat jelenthet az új projekteket illetően. Ráadásul ez a helyzet a már működő egységek fenntartását is megnehezíti; hiszen bármely új bérlő vagy tulajdonos belépése mindig új engedélyeztetési folyamatot követel, függetlenül attól, hogy az üzlet profilja vagy működése ténylegesen változik-e. Ez a jelenség különösen aggasztó lehet a gyorsan fejlődő agglomerációs övezetekben, ahol az új lakónegyedek kereskedelmi igényeinek kielégítése már most is komoly infrastrukturális kihívások elé állítja a helyi közösségeket.

Összegezve: a plázastop rendelet módosítás tényleges elfogadása szinte garantáltan a kiskereskedelmi ingatlanpiac rugalmasságának csökkenését, a beruházási döntések elhalasztását eredményezi majd. A piac egésze szempontjából ez hosszú távon a kínálat szűküléséhez, a kereskedelmi szolgáltatások hozzáférhetőségének romlásához és akár regionális egyenlőtlenségek növekedéséhez is vezethet.