Az Otthon Start Program újabb 10-20%-os lakásáremelkedést idézhet elő.
A 2010 után hivatalban lévő Orbán-kormányok egyik legszembetűnőbb intézkedése, amely jelentősen hozzájárult a kormánypártok népszerűségének növeléséhez, a lakástámogatási program volt. Ennek első jelentős eleme a CSOK-támogatás bevezetése volt 2015-ben, ezt követte 2019-ben a Babaváró és CSOK-hitel, majd 2021-ben érkezett a Zöld Otthon Program, végül pedig most, 2023 szeptemberétől elindul az Otthon Start Program. Ez az új program akár 50 millió forintos, csupán 3 százalékos kamatozású hitelt kínál a lakásvásárlók számára, ami kedvező lehetőségnek számít. Fontos újítás, hogy a gyermekvállalási kötelezettség eltűnt, így az igénylők akár 50 százalékos lakástulajdon mellett is felvehetik a kedvezményes kölcsönt. A négyzetméter ár legfeljebb 1,5 millió forint lehet, míg az ingatlanok maximális ára lakás esetén 100 millió forint, családi ház esetén pedig 150 millió forint. Ezek a feltételek valóban vonzó lehetőségeket kínálnak a vásárlók számára.
Érdemes azonban megnézni, milyen hatása lesz az intézkedésnek a piacra, a lakást keresők helyzetére.
Gulyás Gergely, a Miniszterelnökséget vezető miniszter, a legutóbbi kormányinfón kifejtette, hogy nem várja az ingatlanárak jelentős emelkedését. Ugyanakkor a szakértők prognózisai alapján, ahogy az előző lakástámogatási programok esetében, úgy a mostani intézkedés is áremelkedést idézhet elő. E jelenség első jelei már megfigyelhetők: Futó Péter, az OTP-csoporthoz tartozó ingatlanportál, a zenga.hu elemzési vezetője megosztotta, hogy az Otthon Start Program bejelentésekor a keresések száma a megelőző héthez képest 10 százalékkal nőtt, míg a bejelentést követő héten már 15 százalékos emelkedést mutattak az érdeklődés adatai. Futó hangsúlyozta, hogy bár a részletes szabályok még nem ismertek, a kedvezményes hitelt igényelhetik azok is, akik 50 százalékos meglévő tulajdonrésszel bírnak, ami előrevetíti a kereslet növekedését.
A GKI Gazdaságkutató Zrt. elemzése is hasonló következtetésekre jut, miszerint a hitelprogram megindulása fél éven belül 10, míg egy éven belül 15-20 százalékos áremelkedést idézhet elő, főként a kínálati korlátok következtében. Ez a jelenség nem szigetelt eset, hiszen a Bankmonitor szakértőinek a Telexen megjelent tanulmányában is hasonló hatásokra hívják fel a figyelmet. Például a 2015 júniusában bevezetett CSOK-támogatás hatására az első évben országosan 12, Budapesten pedig 27 százalékos növekedés figyelhető meg az ingatlanpiacon. A Babaváró és a CSOK-hitel bevezetése utáni 12 hónapban 13, illetve 10 százalékos drágulás történt. A 2021-ben elindított Zöld Otthon Program hatása volt a legszembetűnőbb: az indulást követően egy év alatt országosan 29 százalékkal, Budapesten pedig 21 százalékkal emelkedtek a lakásárak. Végül a CSOK Plusz bevezetése után országosan 17, Budapesten pedig 15 százalékkal kellett többet fizetni egy ingatlanért, mint az intézkedés előtt. Ezen megfigyelések alapján a Bankmonitor elemzése is arra enged következtetni, hogy a közeljövőben hasonló mértékű, fél éven belül 10, egy éven belül pedig 15-20 százalékos áremelkedés várható.
A fenti adatok ismeretében nem lehet csodálkozni azon, hogy az Európai Unió országai közül Magyarországon emelkedtek a legjobban a lakásárak. A GKI idézett tanulmánya szerint itthon tíz év alatt 237,5 százalékkal nőttek az ingatlanárak, miközben az unió átlaga 58 százalék volt. Az extra tempójú áremelkedést a kutatók az építőipari-termelői árindex, a 10 éves állampapírkamatok és a nettó keresetek alakulásával magyarázzák, arra az ingatlanhitelek kamatszintjének vagy a lakáspiaci tranzakciók alakulásának kisebb hatása volt.
A lakásárak ilyen mértékű emelkedése a GKI kutatói szerint oda vezetett, hogy a fiatalok és az alacsony jövedelmű háztartások számára egyre inkább elérhetetlenné vált a saját tulajdonú lakás. Mivel Magyarországon gyakorlatilag nem létezik támogatott bérlakásrendszer, sokan kénytelenek a lényegesen költségesebb, piaci alapú bérléshez folyamodni.
Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu szakértője úgy véli, hogy a következő egy év során a lakásárak 10-20%-kal nőhetnek. Az árnövekedés mértéke azonban regionálisan eltérő lesz. Azokban a területeken, ahol a négyzetméterár közelíti a másfél millió forintot, a drágulás valószínűleg mérsékeltebb lesz. Ezzel szemben a legkedvezőtlenebb gazdasági helyzetű régiókban is alacsonyabb áremelkedésre lehet számítani, amelyet a kereslet hiánya és az alacsony jövedelemszint magyaráz. A dinamikusabb árnövekedés leginkább azokban a városokban várható, ahol a keresetek magasabbak, az infrastruktúra fejlettebb, és a helyi ingatlanpiac aktívabb, miközben a másfél milliós négyzetméterár még távolinak tűnik – tette hozzá az elemző.
Gergely Péter véleménye szerint az árak folyamatos emelkedése az elmúlt évtizedben több összefonódó tényezőre vezethető vissza. A kormányzat lakástámogatási intézkedései ugyanis mindig a keresletet helyezték előtérbe, anélkül, hogy a kínálatot párhuzamosan növelték volna. Ennek következményeként elkerülhetetlenné vált az árak növekedése. A szakértő úgy véli, hogy az áremelkedés mérséklésére egy bérlakásépítési program bevezetése jelenthetett volna megoldást, mivel ezáltal nőtt volna a lakások kínálata. Gergely Péter hangsúlyozta, hogy hiányzik a hosszú távon kiszámítható szabályozási keret is, ami szintén hozzájárulhatott volna a lakáskínálat bővüléséhez. Az ingatlanfejlesztők ugyanis ennek hiányában kevésbé mernek nagyobb léptékű beruházásokba fogni. Jelenleg például kérdéses, hogy egy frissen indított ingatlanfejlesztési program mikor zárul le, és hogy a kedvezményes áfa-, valamint a szeptemberben induló Otthon Start Program érvényben marad-e. A szakértő arra is figyelmeztetett, hogy az elmúlt tíz év lakástámogatási rendszerének következményeként az emelkedő árak főként az ingatlanfejlesztő cégeknek kedveztek, valamint azoknak, akik több bérbeadásra szánt vagy eladásra szánt ingatlannal rendelkeztek. Ők ugyanis a piaci folyamatok következtében növekvő lakásárak előnyeit élvezik.
